Na co nezapomenout při koupi nemovitosti

Autor:  Adolf Lebeda – externí spolupracovník

Chceme-li koupit byt, pozemek nebo dům obvykle hledáme na internetu, zavoláme makléři, jdeme na prohlídku a nemovitost se nám líbí. Před podpisem rezervační smlouvy nebo smlouvy o smlouvě budoucí zaváháme. Je vše tak, jak říká makléř? Nekupujeme zajíce v pytli?

A tady je problém. Makléř zastupuje prodávajícího. Snaží se prodat. Udělá vše, aby se mu to povedlo za co nejvyšší cenu. Ideální by bylo, kdyby na straně kupujícího byl také zkušený makléř. Proč? Například kupujete-li pozemek, měli byste ověřit, zda je opravdu dostupný veřejný vodovod a kanalizace, zda si nemusíte připlatit za vybudování přípojky na hranici pozemku, zda není hlavní řad pod novou silnicí nebo že se bude kanalizace budovat až v příštím volebním období. Podobně je to s elektřinou a plynem. Povolí nám vykopat studnu? Kolik bude stát? Je v té studni kvalitní voda? Měli byste také ověřit, co je zamýšleno s pozemkem v územním plánu. V katastru nemovitostí, nemusí být informace o tom, zda se jedná o stavební pozemek. V neposlední řadě je také dobré udělat přeměření pozemku a ověření, že inzerované rozměry jsou správně. Mohli byste pak chtít slevu za vše, co je jinak v kartě o nemovitosti, která byla nabízena. V realitách je dnes velmi důležité „důvěřuj ale prověřuj“ jak praví stará lidová moudrost nebo ještě spíš po novu nedůvěřuj nikomu.

Servis určitě potřebujete, když kupujete

  • nový dům nebo byt,
  • starší dům nebo byt,
  • anebo pozemek

 

Jaký základní servis je společný pro všechny nemovitosti:

Kontrola tržní ceny

Přesvědčte se, jaká je skutečná tržní hodnota nemovitosti, kterou jste si vybrali. Některé odhady jsou na internetu zdarma, některé Vám za peníze udělají makléři nebo je najdete v cenových mapách. Nicméně nejpřesnější cena je až vlastní koupě s dohodnutými slevami.

 

Kontrola listu vlastnictví

Zkontrolujte si list vlastnictví, který Vám poskytne katastrální úřad. Můžete nahlédnout i na http://nahlizenidokn.cuzk.cz . Za pár korun tu můžete online koupit i oficiální list vlastnictví, kde naleznete i podrobné popisy, zda na nemovitosti nevázne zástavní právo, předkupní právo nebo jiné

věcné břemeno třetí osoby. Významná může být i tzv. poznámka spornosti, která indikuje, že nemovitost je předmětem soudního sporu. V takovém případě je na místě žádat od prodávajícího detailní informace k probíhajícímu sporu. Výsledkem soudního řízení by totiž mohlo být určení, že prodávající není vlastníkem nemovitosti a nikdy ji nebyl oprávněn převést na kupujícího.

Právní vady mohou spočívat i v jiných než výše uvedených skutečnostech, které nejsou zapsány do katastru nemovitostí. Typickým příkladem je nájemní vztah, který nemusí být v katastru uveden, přesto představuje zásadní omezení při užívání nemovitosti. Proti těmto právním vadám se lze chránit prohlášením prodávajícího ve smlouvě, že nemovitost nemá kupujícím vymíněné právní vady. Proti právním vadám nezapsaným v katastru a faktickým vadám se lze částečně chránit důslednou prohlídkou nemovitosti, kterou by měl kupující vždy provést, případně při prohlídce pořídit i fotodokumentaci. Při koupi bytové jednotky by si pak měl kupující zjistit, zda bytová jednotka není zatížena dluhy vůči SVJ či správci domu souvisejícími se správou domu a pozemku. Dluhy, o nichž kupující mohl vědět, totiž přechází na nabyvatele jednotky a mohou celou koupi prodražit. Podle občanského zákoníku je převodce bytové jednotky povinen nabyvateli doložit, jaké dluhy na nabyvatele spolu s nabytím bytové jednotky přejdou, a to potvrzením osoby odpovědné za správu domu. Toto potvrzení by si měl kupující od prodávajícího vždy vyžádat.

 

Rezervační smlouva

Rezervační smlouva je rozhodně správný krok jak pro kupujícího, tak pro prodávajícího. Ochrání vás před tím, aby si prodávající nerozmyslel prodej bez udání důvodu a naopak. Měla by být stejně výhodná pro obě strany, proto byste mohli trvat i na tom, abyste rezervační poplatek skládali Vy i prodávající, nebo ani jeden. Když se Vám toto podaří, byl by to asi průlom do českých realitních zvyklostí. Nicméně mohli byste tuto nevýhodu eliminovat tím, že před podpisem rezervační smlouvy bude k dispozici úplné znění kupní smlouvy, kterou se zavazujete na základě rezervační smlouvy uzavřít. Lze doporučit, aby úplné znění kupní smlouvy tvořilo přílohu rezervační smlouvy. V rezervační smlouvě musí být také ošetřeno nakládání s rezervační zálohou. Je v bytostném zájmu kupujícího, aby mohla být rezervační záloha použita na úhradu smluvní pokuty pouze v případě, že kupní smlouva nebude uzavřena z důvodů na straně kupujícího. Kupující by neměl mít povinnost ke koupi v případě, že vyjdou najevo právní vady nemovitosti nebo jiné skutečnosti, které brání převodu nebo ho činí rizikovým.

Určitě se nevyplatí šetřit na nepravém místě a již pro přípravu rezervační smlouvy doporučuji zaplatit si vlastního právníka a nevyužívat právní služby nabízené makléřem, které jsou tzv. v ceně, ale tento právník bude primárně chránit zájmy makléře, pak prodávajícího a pak teprve vaše jako kupujícího.

 

Financování a pojištění

Pokud Vám nepostačí vlastní zdroje a potřebujete si část peněz půjčit, budete se muset obrátit na finanční poradce. Připraví pro vás porovnání nabídek hypoték i stavebních spořitelen. Dalším bodem bude i pojištění nemovitosti klidně již v průběhu nabývacího procesu.

 

Uzavření kupní smlouvy

V kupní smlouvě je třeba dbát na správnou identifikaci nemovitosti. Ta musí být označena v kupní smlouvě údaji vyžadovanými zákonem pro listiny, jež slouží jako podklad pro zápis práv do katastru. Nesprávnosti v označení nemovitosti mohou vést ke komplikacím při zápisu do katastru nemovitostí.

Je rovněž praktické v kupní smlouvě podrobně popsat, co je součástí nemovitosti, a také specifikovat její vybavení. Stav a vybavení nemovitosti, které kupující vidí při prohlídce, se nemusí shodovat s tím, v jakém stavu a s jakým vybavením bude kupujícímu nemovitost předána.

 

Způsob platby

Způsob úhrady kupní ceny je třeba přizpůsobit okamžiku přechodu vlastnického práva k nemovitosti, které podle zákona přechází na kupujícího až jeho zápisem do katastru nemovitostí. Za nejvhodnější považujeme složení kupní ceny do úschovy třetí osoby (úschovní účet advokáta, notáře nebo i banky), která vyplatí peněžní prostředky prodávajícímu až v okamžiku, kdy jí bude předložen úředně ověřený výpis z katastru nemovitostí, na němž bude zapsán jako vlastník nemovitosti kupující vč.případného zástavního práva financující banky nebo na základě i dalších dokumentů (výpis z katastru a předávací protokol). Tímto postupem jsou chráněny obě smluvní strany.

 

Převod vlastnického práva

Abyste se oficiálně stali vlastníky, musí být tato změna zapsána na katastrálním úřadu. Na katastrální úřad musí být doručena kupní smlouva s úředně ověřenými dopisy (ověříte je u notáře, advokáta nebo na Czech Pointu) a Návrh na vklad vlastnického práva, kde podpisy ověřené být nemusí. Za zápis je poplatek 1 000 Kč, domluvte se tedy s druhou stranou, kdo jej uhradí.

 

Daň z nabytí nemovitých věcí

V současné době platí tuto daň kupující. To se ale netýká všech nemovitostí (například některé novostavby platbě daně nepodléhají). Není tedy nutné řešit daň v rámci platby kupní ceny. Pozor si dejte na lhůtu tří měsíců na podání daňového přiznání a samotnou platbu daně. Lhůta začíná běžet od prvního dne následujícího měsíce, kdy byl zápis do katastru nemovitostí proveden.

 

Daň z nemovitosti

Na tuto daň kupující často zapomínají, protože daňové přiznání se podává až v lednu následujícího roku, kdy už klient dávno bydlí, oddechl si, že vše proběhlo v pořádku a má pocit, že to „má úspěšně za sebou“. Omyl. Do konce ledna je nutné podat daňové přiznání a cca v květnu přijde složenka na platbu daně. Další roky už složenka přijde automaticky, není třeba nic dělat.

 

 

Aktuální situace však na realitním trhu nedovoluje kupujícímu, aby s koupí, jakkoliv váhal: „všichni koupí všechno“. Nicméně výše jsou shrnuty základní rizika spojená s koupí nemovitosti a s některými návody, jak jim předcházet. Více informací o koupi je nutno získat u seriózních finančních poradců, makléřů, právníků a společností nebo živnostníků, kteří se inspekcí nemovitostí zabývají.

 

Podklady:

Veřejné webové stránky:

Valuo Technologies s. r. o.

Nemoinspekt s.r.o.

ENSAN s.r.o.

epravo.cz, a.s.

Co všechno musíte řešit, když si chcete pronajmout nemovitost?

Autor: Adolf Lebeda – externí spolupracovník

Ve chvíli kdy hledáte byt, popř. voláte na nabídku pronájmu bytu z inzerce ptejte se a zjišťujte následující:
• Potvrďte si lokalitu, ulici, ve které se byt nebo pronájem nachází, případně patro a zdali je výtah.
• Podívejte se na katastr nemovitostí (je veřejně přístupný), komu byt ve skutečnosti patří a zda na něj nejsou nějaké exekuce nebo zástavní práva.
• Potvrďte si s vlastníkem stav bytu, tak jak je popsaný v inzerci. Nechte si vysvětlit jakákoli „reklamní, vzletná a vábivá slova“ a ujistěte se, že jim rozumíte. Co znamená např. částečně zařízený, nebo zcela zařízený byt.
• Zeptejte se na cenu, která je uvedená v inzerátu o pronájmu a zda jsou tam ještě nějaké dodatečné platby a finanční nároky ze strany pronajímatele. Měli by být rozděleny na nájem, poplatky za jednu osobu a poplatky za každou další osobu. Nechte si eventuálně poslat Rezervační smlouvu, Nájemní smlouvu a Předávací protokol.
• Je též běžné, že pronajímatel požaduje od nájemce kauci/jistotu. Ta může být maximálně ve výši 6-ti měsíčních nájmů a v nájemní smlouvě je zpravidla sjednán postup jejího případného použití, doplnění na původní výši, jakož i vrácení.
• Potvrďte si rozměry bytu a jednotlivých místností případně rozvržení bytu. Zkuste si nechat poslat emailem půdorys bytu.
• Ověřte si časovou dispozici. Kdy bude byt pro vás nachystaný k pronájmu?
• Požádejte o doplnění a vysvětlení fotografií.
• Zeptejte se na přibližné poplatky za vytápění, teplou vodu (zda jsou získávány pomocí plynu, elektriky, dálkově), vodné a stočné. Od roku 2017 by mělo být již měřeno podle skutečné spotřeby.
• V inzerátu je ze zákona povinnost uvádět Průkaz energetické náročnosti budovy PENB. Bývá v kupní smlouvě na byt nebo by mělo vydat SVJ nebo družstvo. Nemá-li pronajímatel PENB musí být uvedena nejhorší třída G.

Během prohlídky bytu:
• Podívejte se na vstup do domu a jak je dům zabezpečen. Kolik dostanete klíčů. Nechte si vše vysvětlit.
• Zeptejte se, zdali můžete vyměnit zámky, budete-li to požadovat.
• Zkontrolujte si, zda všechny spotřebiče a vypínače fungují. Zda funguje teplá a studená voda, odpady, toalety, topení. Nechte si vysvětlit zapínání regulaci a vypínání.
• Byla provedena kontrola spotřebičů?
• Zeptejte se na kabeláž a možnost připojení na internet. Co kabelová televize, jakým způsobem funguje televizní signál?
• Zeptejte se, kde jsou pojistky a kde jsou uzávěry vody a plynu. Přesvědčte se, že fungují.
• Zeptejte se, kde jsou popelnice na směsný a tříděný odpad, které mohu využívat.
• Zkontrolujte úložní a sklepní prostory a zda jsou dostatečné pro vaše věci.
• Vejde se do bytu vaše vybavení, možná nebude od věci si vzít metr na změření.
• Zkontrolujte, jak okna přiléhají, zda jsou odhlučněná, jak jdou otvírat a zavírat, zda poskytují dostatek světla. Ověřte si, jak je do bytu vidět z jiných domů a oken, a zda to vyhovuje vaší představě o soukromí.
• Zeptejte se, zda budou energie napsány na vás nebo na nebo je budete platit pronajímateli.
• Zeptejte se, jak se budou řešit přeplatky a nedoplatky na službách eventuálně na energiích.
• Zeptejte se, jak časté budou návštěvy pronajímatele a za jakých podmínek. Ověřte si, že to je v souladu se zákony.
• Zeptejte se, jak je to s opravami bytu.
• Zeptejte se, zda je budova pojištěna. Ve vlastním zájmu si nechte byt pojistit, zvláště na odpovědnost.
• Mohou se nájemníci přihlásit k trvalému nebo přechodnému pobytu. Mohou používat poštovní schránku.
• Ověřte si vaše individuální potřeby a zda je byt splňuje a příp. vlastník akceptuje. Např. domácí mazlíčci, možnost kouření. Orientace bytu, vyhlídka atd. Máte-li nějaké alergie, které mohou být vyvolány určitým typem prostředí nebo nábytku.
• Zeptejte se na parkování kolem domu, zda jsou tam nějaká omezení a jaké jsou možnosti. Zeptejte se na vykrádání aut.
• Můžete se zeptat i na sousedy, zda mají děti nebo zvířata.
• Můžete se zeptat i na předchozí nájemníky, a proč již zde nechtějí bydlet.
• Není-li něco, co je uvedeno v inzerátu, nebo nebudete-li něco využívat, žádejte slevu na nájemném.
• Pokud jste plátce DPH a prostory využíváte pro svoji podnikatelskou činnost, pak pronajímatel má právo volby a může zvolit fakturaci bez DPH nebo s platnou sazbou DPH. Toto často závisí na dohodě mezi pronajímatelem a nájemcem. Má to sice pro Vás jen vliv na vaše cash-flow, ale pronajímatel může mít efekt mnohem znatelnější. Zeptejte se i na toto a zkuste získat slevu.
Na některé věci zvažte, jestli je dobré se ptát. Například domácí mazlíčci nejsou ze zákona zakázaní a jestli ani pronajímatel o tom nemluví, můžete je v bytě mít.

Použité zdroje:
PS Audit s.r.o.
omlazeni.cz
vlastníci.cz
Advokátní kancelář Králík & Pavlík
ulovdomov.cz

Opravdu víte, jak sjednat cestovního pojištění?

Autor: Jitka Svobodová

Blíží se doba prázdnin a dovolených, která přináší mimo jiné kratší či delší cesty do zahraničí.

Většina lidí si dobře uvědomuje, že případné úrazy či nemoci se za hranicemi naší vlasti mohou velmi prodražit a neváhá si zřídit cestovní pojištění. Je to ostatně velmi jednoduché, ať už na pobočce vybrané pojišťovny nebo v klidu doma on-line. Druhý způsob je oblíbený a často využívaný, poskytuje komfort si jednotlivé nabídky porovnat a vybrat tu nejlepší. Jenže jaká je nejlepší? Mnozí totiž preferují nejnižší cenu, což při vzniku pojistné události může přinést nepříjemné překvapení.

O tom, že je třeba zkontrolovat, do jaké maximální výše bude pojišťovna úraz či nemoc platit, většina cestovatelů ví a pečlivě si tuto částku zkontroluje. Také je všeobecně známé, že je třeba mít u sebe i modrou kartičku vaší pojišťovny.

Ale jsou další záludnosti, které nejsou všeobecně známé. Věděli jste třeba, že:

  • pojišťovna nebude hradit léčebné výlohy, které souvisejí s nemocí, kterou pojištěný trpěl již před uzavřením pojištění? Pokud jste za poslední rok řešili zdravotní problémy, buďte opatrní a nejprve v pojišťovně zkonzultujte, zda a za jakých podmínek vás pojistí. Výluka se vztahuje i na zdravotní potíže, o kterých jste mohli vědět, což je záludná formulace.
  • pokud se dal úraz či nemoc vzniklé v zahraniční bez potíží ošetřit až po návratu v České republice, neproplatí vám pojišťovna léčbu v cizině? Vždy je třeba zavolat na asistenční linku, popsat problém a nechat si potvrdit, jakou léčbu pojišťovna proplatí. Může se stát, že pojištěného pošle k vybranému lékaři či do určitého zdravotního zařízení, což je třeba plně respektovat. Nejlepší je nahlásit pojistnou událost i on-line, případně si nechat e-mailem potvrdit, na čem jste se s pojišťovnou dohodli.
  • pokud cestujete na hory nebo do opuštěných oblastí a ztratíte se, uhradí pojišťovna jen náklady až od okamžiku, kdy vás pátrací tým objevil? Znamená to tedy, že veškeré výdaje spojené s hledáním ztracené osoby, které může trvat mnoho hodin, si platíte sami.             Existuje ještě spousta dalších výluk, které v konečném důsledku mohou znamenat obrovský finanční výdaj. Stejně jako u jakéholiv jiného majetkového pojištění se nám velmi často stává, že k nám přicházejí pro pomoc klienti, kteří si pojištění sjednali on-line a nyní jim pojišťovna nechce zaplatit pojistnou událost. Málokdo je totiž schopen porovnat nejen cenu jakékoliv pojistky, ale i záludnosti s ní spojené.

Pokud tedy chcete mít pojistku kvalitní, musíte buď řádně prostudovat pojistné podmínky nebo se poradit s finančním poradcem, kterému důvěřujete a který vám pomůže nastavit pojištění vhodné právě pro vás a vaši situaci.

Krásné léto bez pojistných událostí  🙂

Dešťovka a další dotace

Autor: Helena Leštinová Nedvědová

Ministerstvo životního prostředí a Státní fond životního prostředí ČR spouští 2.kolo dotací z programu Dešťovka. K čemu je tato dotace dobrá?

1) Akumulace srážkové vody pro zálivku zahrady

Dotace je určena na vybudování podzemní nádrže zachytávající dešťovou vodu pro účely zalévání. Důležité je, že to není celoplošná dotace pro celou ČR, ale pouze pro vyjmenované katastry, kde je nedostatek přírodních srážek. Na seznamu je i řada obcí z Prahy – východ a tři obce z Prahy – západ.

2) Akumulace srážkové vody pro splachování WC a zálivku zahrady

Tady je realizace už složitější, protože u hotových domů to znamená částečné předělání rozvodů, což kromě nepořádku v celém domě s sebou nese větší finanční náročnost, ale u novostaveb určitě stojí za zvážení i tato varianta. Uplatnit ji lze na celém území ČR, zde už není limit pouze na tzv.suché obce.

3) Využití přečištěné odpadní vody s možným využitím srážkové vody

Nejkomplexnější varianta hospodaření s vodou pro celé území ČR.

Příjem žádostí bude spuštěn 7.9.2017 v 10:00 hodin, žádosti se budou podávat elektronicky a jsou poměrně jednoduché tak, aby je občané dokázali podat sami.

Více informací najdete na www.dotacedestovka.cz

Stále běží i známý dotační program Nová zelená úsporám, kde došlo od září 2017 k navýšení na 150.000Kč pro fotovoltaické systémy v domácnostech. Podporovány budou i instalace, které už dotace získaly a jejich provozovatelé je chtějí rozšířit a zefektivnit. Detaily jsou k dispozici na www.novazelenausporam.cz

Otevřených je dalších 6 programů na energeticky úsporné renovace budov. Výběrem vhodného programu Vás provede aplikace na www.renovujdum.cz. Najdete tam dotační programy vhodné nejen pro rodinné domy, ale i pro bytové domy, veřejné budovy a budovy k podnikání.