Autor: Adolf Lebeda – externí spolupracovník
Chceme-li koupit byt, pozemek nebo dům obvykle hledáme na internetu, zavoláme makléři, jdeme na prohlídku a nemovitost se nám líbí. Před podpisem rezervační smlouvy nebo smlouvy o smlouvě budoucí zaváháme. Je vše tak, jak říká makléř? Nekupujeme zajíce v pytli?
A tady je problém. Makléř zastupuje prodávajícího. Snaží se prodat. Udělá vše, aby se mu to povedlo za co nejvyšší cenu. Ideální by bylo, kdyby na straně kupujícího byl také zkušený makléř. Proč? Například kupujete-li pozemek, měli byste ověřit, zda je opravdu dostupný veřejný vodovod a kanalizace, zda si nemusíte připlatit za vybudování přípojky na hranici pozemku, zda není hlavní řad pod novou silnicí nebo že se bude kanalizace budovat až v příštím volebním období. Podobně je to s elektřinou a plynem. Povolí nám vykopat studnu? Kolik bude stát? Je v té studni kvalitní voda? Měli byste také ověřit, co je zamýšleno s pozemkem v územním plánu. V katastru nemovitostí, nemusí být informace o tom, zda se jedná o stavební pozemek. V neposlední řadě je také dobré udělat přeměření pozemku a ověření, že inzerované rozměry jsou správně. Mohli byste pak chtít slevu za vše, co je jinak v kartě o nemovitosti, která byla nabízena. V realitách je dnes velmi důležité „důvěřuj ale prověřuj“ jak praví stará lidová moudrost nebo ještě spíš po novu nedůvěřuj nikomu.
Servis určitě potřebujete, když kupujete
- nový dům nebo byt,
- starší dům nebo byt,
- anebo pozemek
Jaký základní servis je společný pro všechny nemovitosti:
Kontrola tržní ceny
Přesvědčte se, jaká je skutečná tržní hodnota nemovitosti, kterou jste si vybrali. Některé odhady jsou na internetu zdarma, některé Vám za peníze udělají makléři nebo je najdete v cenových mapách. Nicméně nejpřesnější cena je až vlastní koupě s dohodnutými slevami.
Kontrola listu vlastnictví
Zkontrolujte si list vlastnictví, který Vám poskytne katastrální úřad. Můžete nahlédnout i na http://nahlizenidokn.cuzk.cz . Za pár korun tu můžete online koupit i oficiální list vlastnictví, kde naleznete i podrobné popisy, zda na nemovitosti nevázne zástavní právo, předkupní právo nebo jiné
věcné břemeno třetí osoby. Významná může být i tzv. poznámka spornosti, která indikuje, že nemovitost je předmětem soudního sporu. V takovém případě je na místě žádat od prodávajícího detailní informace k probíhajícímu sporu. Výsledkem soudního řízení by totiž mohlo být určení, že prodávající není vlastníkem nemovitosti a nikdy ji nebyl oprávněn převést na kupujícího.
Právní vady mohou spočívat i v jiných než výše uvedených skutečnostech, které nejsou zapsány do katastru nemovitostí. Typickým příkladem je nájemní vztah, který nemusí být v katastru uveden, přesto představuje zásadní omezení při užívání nemovitosti. Proti těmto právním vadám se lze chránit prohlášením prodávajícího ve smlouvě, že nemovitost nemá kupujícím vymíněné právní vady. Proti právním vadám nezapsaným v katastru a faktickým vadám se lze částečně chránit důslednou prohlídkou nemovitosti, kterou by měl kupující vždy provést, případně při prohlídce pořídit i fotodokumentaci. Při koupi bytové jednotky by si pak měl kupující zjistit, zda bytová jednotka není zatížena dluhy vůči SVJ či správci domu souvisejícími se správou domu a pozemku. Dluhy, o nichž kupující mohl vědět, totiž přechází na nabyvatele jednotky a mohou celou koupi prodražit. Podle občanského zákoníku je převodce bytové jednotky povinen nabyvateli doložit, jaké dluhy na nabyvatele spolu s nabytím bytové jednotky přejdou, a to potvrzením osoby odpovědné za správu domu. Toto potvrzení by si měl kupující od prodávajícího vždy vyžádat.
Rezervační smlouva
Rezervační smlouva je rozhodně správný krok jak pro kupujícího, tak pro prodávajícího. Ochrání vás před tím, aby si prodávající nerozmyslel prodej bez udání důvodu a naopak. Měla by být stejně výhodná pro obě strany, proto byste mohli trvat i na tom, abyste rezervační poplatek skládali Vy i prodávající, nebo ani jeden. Když se Vám toto podaří, byl by to asi průlom do českých realitních zvyklostí. Nicméně mohli byste tuto nevýhodu eliminovat tím, že před podpisem rezervační smlouvy bude k dispozici úplné znění kupní smlouvy, kterou se zavazujete na základě rezervační smlouvy uzavřít. Lze doporučit, aby úplné znění kupní smlouvy tvořilo přílohu rezervační smlouvy. V rezervační smlouvě musí být také ošetřeno nakládání s rezervační zálohou. Je v bytostném zájmu kupujícího, aby mohla být rezervační záloha použita na úhradu smluvní pokuty pouze v případě, že kupní smlouva nebude uzavřena z důvodů na straně kupujícího. Kupující by neměl mít povinnost ke koupi v případě, že vyjdou najevo právní vady nemovitosti nebo jiné skutečnosti, které brání převodu nebo ho činí rizikovým.
Určitě se nevyplatí šetřit na nepravém místě a již pro přípravu rezervační smlouvy doporučuji zaplatit si vlastního právníka a nevyužívat právní služby nabízené makléřem, které jsou tzv. v ceně, ale tento právník bude primárně chránit zájmy makléře, pak prodávajícího a pak teprve vaše jako kupujícího.
Financování a pojištění
Pokud Vám nepostačí vlastní zdroje a potřebujete si část peněz půjčit, budete se muset obrátit na finanční poradce. Připraví pro vás porovnání nabídek hypoték i stavebních spořitelen. Dalším bodem bude i pojištění nemovitosti klidně již v průběhu nabývacího procesu.
Uzavření kupní smlouvy
V kupní smlouvě je třeba dbát na správnou identifikaci nemovitosti. Ta musí být označena v kupní smlouvě údaji vyžadovanými zákonem pro listiny, jež slouží jako podklad pro zápis práv do katastru. Nesprávnosti v označení nemovitosti mohou vést ke komplikacím při zápisu do katastru nemovitostí.
Je rovněž praktické v kupní smlouvě podrobně popsat, co je součástí nemovitosti, a také specifikovat její vybavení. Stav a vybavení nemovitosti, které kupující vidí při prohlídce, se nemusí shodovat s tím, v jakém stavu a s jakým vybavením bude kupujícímu nemovitost předána.
Způsob platby
Způsob úhrady kupní ceny je třeba přizpůsobit okamžiku přechodu vlastnického práva k nemovitosti, které podle zákona přechází na kupujícího až jeho zápisem do katastru nemovitostí. Za nejvhodnější považujeme složení kupní ceny do úschovy třetí osoby (úschovní účet advokáta, notáře nebo i banky), která vyplatí peněžní prostředky prodávajícímu až v okamžiku, kdy jí bude předložen úředně ověřený výpis z katastru nemovitostí, na němž bude zapsán jako vlastník nemovitosti kupující vč.případného zástavního práva financující banky nebo na základě i dalších dokumentů (výpis z katastru a předávací protokol). Tímto postupem jsou chráněny obě smluvní strany.
Převod vlastnického práva
Abyste se oficiálně stali vlastníky, musí být tato změna zapsána na katastrálním úřadu. Na katastrální úřad musí být doručena kupní smlouva s úředně ověřenými dopisy (ověříte je u notáře, advokáta nebo na Czech Pointu) a Návrh na vklad vlastnického práva, kde podpisy ověřené být nemusí. Za zápis je poplatek 1 000 Kč, domluvte se tedy s druhou stranou, kdo jej uhradí.
Daň z nabytí nemovitých věcí
V současné době platí tuto daň kupující. To se ale netýká všech nemovitostí (například některé novostavby platbě daně nepodléhají). Není tedy nutné řešit daň v rámci platby kupní ceny. Pozor si dejte na lhůtu tří měsíců na podání daňového přiznání a samotnou platbu daně. Lhůta začíná běžet od prvního dne následujícího měsíce, kdy byl zápis do katastru nemovitostí proveden.
Daň z nemovitosti
Na tuto daň kupující často zapomínají, protože daňové přiznání se podává až v lednu následujícího roku, kdy už klient dávno bydlí, oddechl si, že vše proběhlo v pořádku a má pocit, že to „má úspěšně za sebou“. Omyl. Do konce ledna je nutné podat daňové přiznání a cca v květnu přijde složenka na platbu daně. Další roky už složenka přijde automaticky, není třeba nic dělat.
Aktuální situace však na realitním trhu nedovoluje kupujícímu, aby s koupí, jakkoliv váhal: „všichni koupí všechno“. Nicméně výše jsou shrnuty základní rizika spojená s koupí nemovitosti a s některými návody, jak jim předcházet. Více informací o koupi je nutno získat u seriózních finančních poradců, makléřů, právníků a společností nebo živnostníků, kteří se inspekcí nemovitostí zabývají.
Podklady:
Veřejné webové stránky:
Valuo Technologies s. r. o.
Nemoinspekt s.r.o.
ENSAN s.r.o.
epravo.cz, a.s.